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Ley 5859 -

LEY 5859 – ART. 5 “Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato”

Que debemos saber cuándo compramos un inmueble a estrenar.

 

Que debemos saber cuándo compramos un inmueble a estrenar.

 

I)                   Introducción

 

En los últimos años la gran oferta de inmuebles en construcción ha invadido el mercado inmobiliario. Pudiendo destacar propuestas en los diferentes estadios de la obra:

–          Pre-venta con planos en tramite

–          Pre-venta con planos aprobados

–          Durante el proceso de obra

–          Con entrega de la posesión del bien adquirido

–          Con escritura del bien adquirido.

Vale destacar a excepción del último punto destacado la transacción de un inmueble a estrenar lleva al factor confianza como un ingrediente importante , sumado a los recaudos jurídicos y técnicos que el comprador debe evaluar antes de concretar la venta .

Cuando me refiero al “factor confianza” lo hago desde el sentido más amplio, es decir, la compra de un inmueble a estrenar en los estadios anteriores a la escrituración jurídicamente es un contrato de cumplimiento a futuro. Es una contraprestación mutua entre el comprador y el vendedor. Por un lado el comprador podrá adquirir beneficios en el valor de la unidad o bien prorratear el pago de la misma durante el transcurso de la obra y el vendedor  tendrá de esta forma un beneficio financiero.  La garantía de cumplimiento del contrato, más allá de la honorabilidad de las partes, se centrara en la trayectoria y patrimonio del vendedor.

 

A partir de aquí les  brindaré algunas recomendaciones a los efectos de que al momento de realizar una operación inmobiliaria de un inmueble a estrenar puedan observar por ustedes mismos algunos requisitos importantes para que la compra de hoy mañana no sea un dolor de cabeza. Tratare de hacerlo de la forma más clara posible omitiendo léxico jurídico y técnico para facilitar al menor un poco más la comprensión de la temática. Vale destacar que ante cualquier duda consulte a su abogado o escribano de confianza.

 

 

II)                 Documentación que debemos tener presente al momento de firmar una operación de un inmueble a estrenar :

 

a)      Inmueble en construcción :

–          Escritura del terreno con su respectivo certificado de dominio que acredite la titularidad del firmante , que la propiedad no tenga ningún tipo de gravamen ni anotación de litis ( juicios o reclamos judiciales pendientes)

–          Acreditación del titular del terreno (vendedor) con su respectivo certificado de inhibición. De esta forma nos confirmara si tiene impedimentos o no para realizar este acto jurídico (el certificado de inhibición se pide tanto el vendedor sea una sociedad o persona física). Si es una sociedad  Anónima y Sociedad de responsabilidad limitada (SRL) deberá está a disposición el estatuto o contrato social, en donde se observara el cargo del firmante (vendedor) y su potestad para firmar la venta. En algunos casos puede ser que haya cambiado el presidente o socio gerente que figura en el instrumento fundacional y se deberá solicitar un acta certificada con la nueva designación de autoridades autorizadas para firmar la venta.

Otra de las formas de confirmación de la operación que puede utilizar el vendedor es un poder especial de venta (tener en cuenta en este caso que debe ser especial para vender el inmueble objeto de la transacción. También observar la antigüedad del mismo y la edad estimada de poderdante (persona que dio el poder)

–          Plano de obra: el plano de obra aprobado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es el documento que al comprador le acredita que el vendedor está autorizado a construir el edificio. Es decir allí el comprador observara,  además de los sellos y firmas respectivas de las autoridades gubernamentales, la cantidad de pisos y unidades autorizadas y fundamentalmente el plano de la unidad a adquirir. Ingresando a:  http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar/_dgroc_obras/dgroc_obras_list.php  el comprador podrá verificar la legitimidad del plano de obra y los diferentes avances (la obra lleva varios procesos de verificación llamados PVO). +

–          Planilla de especificaciones técnicas y terminaciones : junto con la firma del boleto de compra venta se adjunta un plano de la unidad que se está adquiriendo , la caratula del plano de obra y una planilla o memorándum en donde se mencionan las especificaciones técnicas de la unidad, materiales y detalles de terminación .

–          Superficies: como advertimos en el punto anterior se recomienda firma un plano de la unidad que se adquiere con la superficie estimada. Este punto es muy relevante ya que la superficie estipulada en el plano de obra (incluye porcentuales de medianeras y tabiques interiores) difiere del plano final de subdivisión, ya que el tipo de medición –mensura- contempla solamente superficies interiores. La diferencia puede llegar a ser entre el 5 al 15%.

–          Preorizontalidiad (ley 19724): Las edificaciones afectadas a este régimen le imprimen una seguridad jurídica extra a los efectos de la registración de la venta de la unidad a construir.

 

b)      Inmueble terminado

El inmueble terminado puede tener pendiente de aprobación el denominado plano de sub-división – elemental para la escrituración – o bien el mismo puede estar aprobado y en ese caso el escribano redactara el reglamento de copropiedad y la unidad podrá ser escriturada. En este el escribano interviniente será el responsable de verificar que la documentación este en regla para otorgar la escritura traslativa de dominio de la unidad.

En caso de que el edificio esté terminado o el plano de sub-división este en trámite, la documentación a controlar será la misma que en el caso de los inmuebles en construcción.

III)              Modalidades jurídicas de compra:

Existes múltiples variantes jurídicas para confirmar una transacción inmobiliaria de un inmueble a estrenar. Pasaré a describir las más habituales:

a)      Escritura directa :

Sin duda es una de las formas más seguras de concretar una operación inmobiliaria, ya que el escribano es el oficial público que dará fe al acto y traspasara el dominio del vendedor al comprador prácticamente sin ningún tipo de riesgos.

Vale aclarar que no siempre se puede ir a una escritura directa en un inmueble a estrenar, porque esa situación se podrá dar  cuando el edificio esté completamente terminado  y como explicaba al principio las condiciones de venta cambian de acuerdo a los diferentes estados de la obra.

b)      Boleto de compra venta

Es una de las formas más tradicionales de compra venta. Con esta modalidad solamente es importante verificar las recomendaciones del punto III)

c)      Cesión de boleto de compra venta

Esta modalidad de compra se pueda dar en el caso de un comprador que adquirió la unidad en construcción a un valor de inversor o no, y decide transferir los derechos y obligaciones del boleto de compraventa firmado con en vendedor (titular del emprendimiento).

–          Las obligaciones de pago pendientes que figuren en el boleto deben cumplirse por parte del cesionario (nuevo comprador).

–          El cesionario también adquiere los derechos del boleto de compra venta cedida. Esto sería la unidad (y su posterior escrituración).

–          El titular del edificio en construcción deberá firmar la cesión de boleto autorización y aceptando  a la realización.

–          Deben pedirse certificados de inhibición del titular del emprendimiento y del cedente. Para realizar el acto ninguno de los dos debe esta inhibido.

 

d)     Fideicomiso (ley 24441)

El fideicomiso es una figura compleja, que presenta numerosos actores y variantes. Si bien algunos requisitos de verificación son similares a las otras modalidades de venta (planos, escritura, certificados, etc.) nos encontramos con la figura del fiduciante, fiduciario y beneficiarios.

Es una figura jurídica cuya causa es la transmisión fiduciaria de un patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado por un fiduciario, que cumplirá con las condiciones de contratación establecidas que determinarán un destino a plazos para su ejecución. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso, en el cual el fiduciario es una persona física o jurídica, y beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso; es a la vez, en estos fideicomisos, el fiduciante.

Esta modalidad la explicare detalladamente en un capítulo aparte para su mayor comprensión.

 

*Por Diego Migliorisi

Abogado-Corredor inmobiliario
*Integrante del colegio Público de Abogados de Capital Federal
International Technology Law Association (Itechlaw)
American Society of Comparative Law (Ascl)
Latin American Studies Association (Lasa)
Asociation Internationale de Droit Penal (Aidp)
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Migliorisi Inmobiliaria

Migliorisi es la red de empresas inmobiliarias, que a través de tres generaciones ha acumulado una valiosa experiencia, convirtiéndose en una empresa moderna y dinámica. Hoy cuenta con los más modernos sistemas de comercialización, con los recursos humanos y con la tecnología, necesarios para realizar con éxito sus negocios inmobiliarios.

Nuestra historia comienza en 1956, cuando Ramón Migliorisi crea la empresa con la misión de hacer mas fáciles, mas rápidas y mas seguras las operaciones inmobiliarias. Instala su oficina en Parque Centenario en Ángel Gallardo 201 y con una atención personalizada, transparencia, responsabilidad, seriedad y dedicación logra la confianza de una gran cantidad de clientes satisfechos que recomiendan a otros clientes.

La empresa tiene un rápido crecimiento, y necesita expandirse y tiene la visión de ser una gran inmobiliaria, reconocida por la calidad de sus servicios y decide crear una red de empresas inmobiliarias y con esa estructura mantener su atención personalizada, estar más cerca de sus clientes y facilitar el desarrollo de sus asociados.
En 1978 se inaugura la oficina de Villa Crespo en la avenida Corrientes 5500, la visión profesional y la alianza con las nuevas tecnologías, genera un rápido crecimiento de la empresa.

En el 2000 la red se vuelve a expandir, instala una nueva oficina en Almagro en Corrientes 4599 esquina Lambaré. Nuevamente se repite el ciclo de crecimiento ahora con una amplia infraestructura, que le permite desarrollar importantes emprendimientos inmobiliarios.

En el 2011 se incorpora a la red la oficina de Palermo en la avenida Córdoba 3401.

Hoy disponemos de 4 centros de atención y hemos desarrollado especializaciones para cubrir las distintas necesidades de nuestros clientes. www.migliorisi.com.ar está dedicada a inmuebles en general, www.migliorisiaestrenar.com.ar un espacio para desarrollar y promocionar emprendimientos inmobiliarios, www.migliorisicorporate.com.ar cubre las necesidades corporativas y empresariales y www.migliorisiabogados.com.ar atiende el asesoramiento que necesite su operación inmobiliaria.

 

Entrega de llaves

Buenos Aires, …… de ………………………………… de 2016

 

Por la presente ……………………………………………………………………………………………………., en su carácter de LOCATARIO hace entrega a ………………………………………………………………………, en su carácter de LOCADOR , y este acepta de conformidad las llaves y la tenencia real y efectiva libre de objeto y/u ocupantes del inmueble sito en ………………………………………….. Capital Federal, cuyo estado de conservación general es ……………………………………………………………………………………………………………………………….

En este acto el LOCATARIO entrega al LOCADOR las siguientes boletas pagas ………………………………………………………………………………………………………………………….

Se deja constancia que al día de la fecha el LOCATARIO adeuda la suma de PESOS ……………………………………………………………………………………………………………………….

en concepto de ……………………………………………………. locatario recibe en este acto la suma de pesos ……………………………………………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………………………………………..

correspondiente al deposito en garantía del contrato de alquiler.

El locatario fija como nuevo domicilio especial ………………………………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………….TE: ………………………………………

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.———–

 

 

 

 

Locatario Locador

CONTRATO DE LOCACION

CONTRATO DE LOCACION

 

 

Entre ———- D.N.I. —————- , con domicilio especial en —————————– ——- , en su carácter de único y legitimo propietario quien declara que no tiene ningún impedimento para realizar el presente contrato por una parte denominada en adelante el LOCADOR , y ———————– D.N.I. ————- con domicilio especial en ————————————— , por la otra parte denominada el EL LOCATARIO , todos mayores de edad y hábiles para este acto , convienen en celebrar el presente contrato de Locación , sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones.-

 

PRIMERA : El Locador da en locación al Locatario y este acepta el inmueble ubicado en ———— Capital Federal , que el locatario recibe en el estado en que se encuentra , conociéndolo por haberlo visitado anteriormente.-

 

SEGUNDA : El locatario destinará el inmueble para —————————— , quedando absolutamente prohibido cualquier otro destino .-

 

TERCERA : Se conviene esta locación por el término de meses a partir del día ——————– hasta el día ——————— . En caso que el Locatario no entregase el bien locado el día del vencimiento y en las condiciones estipuladas en el presente contrato , queda obligado a abonar al locador además del alquiler una multa diaria equivalente al 0.5 % del alquiler vigente en ese momento , sin perjuicio de las acciones judiciales que el locador tiene para exigir el desalojo.

 

CUARTA : De común acuerdo entre las partes se pacta que el alquiler mensual convenido será de PESOS ——————— ($—-.-)

Dicho alquiler deberá ser abonado en efectivo del — al – de cada mes , por adelantado en el domicilio que el locador fije a tal efecto , o en el que este indicara en el futuro . Dicho alquiler se pacta por períodos de mes entero y aunque el Locatario se mudara antes del último día del mes , pagará íntegramente el alquiler completo.

La falta de pago del mismo en las fechas pactadas , hará incurrir en mora de pleno derecho al locatario y sin perjuicio de lo establecido en la cláusula Séptima , deberá abonar al locador sobre cualquier pago demorado , una multa diaria del 0.2 % del alquiler vigente en ese momento. En este acto el Locador recibe del Locatario el alquiler correspondiente al mes de ———— , correspondiente al período que va desde el …….. hasta el ……… , sirviendo el presente de suficiente recibo .

 

QUINTA : Son obligaciones del Locatario:

a) No introducir modificaciones ni cambios estructurales , sin previo permiso escrito del locador , en cuyo caso se efectuarán por cuenta exclusiva del locatario y quedarán a beneficio de la propiedad , sin derecho a reclamar indemnización alguna al restituir la tenencia.

b) Permitir que el locador , cuando lo juzgue conveniente , inspecciones por sí o por terceros autorizados el estado del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones contraídas , revisar los servicios sanitarios de luz o cualquier otro que fuera necesario e indicar las reparaciones a efectuar en los sectores privados de la unidad locada.

c) Mantener al día , a partir de la fecha de la locación , el pago de los servicios de luz , gas , teléfono , expensas , Impuesto municipal ( alumbrado barrido y limpieza ) y Aguas Argentinas , además de todos los impuestos futuros a crearse que graven la locación tanto nacionales como municipales y las multas que se originen por falta de pago en término de los mismos , obligándose el locatario a entregar al locador los recibos pagados por impuestos, servicios y expensas , dentro de los 30 días de vencido cada uno. la falta de pago de cualquiera de estos o su no entrega en término originará las mismas consecuencias que la falta de pago del alquiler propiamente dicho.

d) Respetar y hacer cumplir las ordenanzas , disposiciones y reglamentos municipales , como así también las disposiciones del reglamento interno del edificio que rige para la unidad locada , cuyo contenido declara conocer y aceptar , siendo responsable ante el consorcio de propietarios de las transgresiones estipuladas en los mismos.-

e) Obligarse a no subarrendar total o parcialmente el bien locado , ni ceder ni transferir el presente contrato ni otorgar ni transferir derecho alguno sobre la propiedad , sea personal o real , parcial o total , ni el préstamo de uso total o parcial.

f) Entregar el inmueble al Locador a la finalización del presente contrato en buen estado de conservación y limpieza , con sus paredes , pisos , puertas y demás componentes y todos los accesorios ( cerraduras , canillas , etc. ) completamente sanos , obligándose a devolver todo al locador , al vencimiento del plazo establecido en las condiciones en que lo recibe , o abonar el importe de los objetos que faltasen y/o de los desperfectos ocasionados , con excepción de los producidos por el buen uso y acción del tiempo.-

SEXTA : El locatario exime al locador (y a la inmobiliaria interviniente y/o sus representantes) de toda responsabilidad civil o penal, por los daños que se pudieran producir en el inmueble locado en si o en terceras personas o a mercaderías, muebles, maquinas, artefactos eléctricos o cualquier otro tipo de objetos existentes en el inmueble por hechos fortuitos de cualquier naturaleza , por ejemplo incendio, derrumbe , desprendimientos , inundaciones , filtraciones y similares , así como acciones originadas por el uso de las instalaciones eléctricas , de gas y/o agua, renunciando el locatario a pedirle al locador resarcimiento alguno por los daños ocasionados y/o a solicitarle la reconstrucción en caso de destrucción total o parcial de la propiedad y/o inmueble en general, por lo que el locatario renuncia expresamente a entablar cualquier acción judicial por daños y perjuicios u otro reclamo al locador.

SEPTIMA : La falta de cumplimiento por parte del locatario de cualquiera de las obligaciones pactadas en este contrato y especialmente el no pago del alquiler fijado , según lo establecido , hace caducar el plazo convenido para esta locación , incurriendo en mora de pleno derecho , sin necesidad de requerimiento , resolviéndose el contrato a voluntad del locador , previa comunicación fehaciente hecha al locatario sin declaración judicial y permitiendo entablar directamente el juicio de desalojo y/o cobro de alquileres que se adeuden hasta la completa entrega del inmueble locado , siendo las costas de ambos juicios a cargo del locatario.

El locatario tanto en el juicio de desalojo , como en el juicio ejecutivo por cobro de alquileres , renuncia expresamente a recusar sin causa al juez ante quien se promueva la acción correspondiente . El locatario se compromete formalmente a desocupar el bien locado en el término de 10 días , renunciando a cualquier plazo mayor que le puedan conceder las leyes , decretos o resoluciones futuras desde que se le notifique la sentencia de desalojo.

OCTAVA : El locador declara recibir en este acto , del locatario ( sin perjuicio de las obligaciones que este contrae con todos sus bienes ) la cantidad de PESOS ———– ($ —– ) , sirviendo el presente de suficiente recibo, en concepto de depósito en garantía del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en el presente contrato . Este depósito en ningún caso se imputará al pago de alquileres adeudados salvo que medie voluntad del locador. Dicho importe será restituido al locatario al cabo del término del contrato y desocupación de la propiedad , previa deducción de lo que correspondiera a desperfectos ocasionados por el mal uso o uso abusivo de la unidad locada y luego de verificarse que no adeuda suma alguna por todos los servicios que figuran mas arriba , hasta la fecha de desocupación del inmueble.

 

NOVENA : Los Sres. ———————————————, con domicilio especial en ——————————— se constituyen en fiadores solidarios , codeudores lisos y llanos pagadores principales de todas las sumas que pudiera adeudar el locatario, incluso de los honorarios y gastos de los juicios que promuevan contra el por desalojo , posesión judicial , daños y perjuicios , cobro de alquileres , sellados , indemnizaciones , etc., comprometiéndose a pagar los alquileres adeudados a la simple presentación de los recibos si el locatario no lo hiciese en las fechas pactadas y garantizando solidariamente el fiel cumplimiento de todas las obligaciones principales y accesorias mencionadas en el presente contrato. La fianza subsistirá aun vencido el término del mismo y hasta tanto el locatario permanezca en la propiedad . Los fiadores afectan a esta gestión (ademas de todos sus bienes) los inmuebles ubicados en : —————————————————————-, obligándose a no gravarlos ni enajenarlos por titulo alguno sin previo consentimiento del locador , quien en todo supuesto , podrá requerir constancia del mantenimiento del valor de la garantía y exigir al locatario la sustitución de uno o todos los fiadores , de considerar el locador a su solo criterio , que la solvencia de estos a disminuido , en cuyo caso deberá el locatario , dentro de los 10 días de serle requerido , proponer nuevos fiadores a consideración del locador , bajo apercibimiento de lo dispuesto en la cláusula séptima del presente contrato.

DECIMA: El locatario declara expresamente recibir la unidad con el servicio telefónico número, en funcionamiento . El locatario se obliga a abonar puntualmente las facturas correspondientes al servicio telefónico . Queda expresamente pactado que para el caso que el servicio telefónico se perdiera por culpa o negligencia del locatario u ocupante del inmueble , este responderá como cláusula penal con una indemnización equivalente al costo de dos lineas de telefono.

El locatario deberá entregar después de cada vencimiento , las boletas pagas del servicio telefónico , para el caso que dicho importe supere el valor del depósito en garantía entregado en este contrato , el locador podrá exigir la constitución de un depósito adicional que como mínimo cubra el importe del servicio telefónico , dentro de las 48 Hs. de notificado . Para el caso de incumplimiento de esta cláusula , o la falta de pago del servicio , el locador quedará facultado a solicitar la suspensión del servicio telefónico , debiendo el locatario abonar el valor del abono correspondiente.-

 

DECIMA PRIMERA:: Queda convenido que el locatario podrá rescindir el presente contrato a partir de los 6 meses , dando un pre aviso de 60 días de anticipación , perdiendo el depósito en carácter de indemnización .

Queda convenido que el locador podrá pedir la desocupación del inmueble si , se promoviera alguna accion legal (ejecuciones hipotecarias, embargos, etc) que requiera la desocupacion del inmueble, el locatario en ese caso se compromete a desocupar el inmueble a los 60 dias corridos de ser notificado, recibiendo en concepto de indemnizacion la suma de pesos equivalente a cuatro meses del alquiler vigente en ese momento.-

 

 

MODELO DE COMODATO DE PROPIEDAD INMUEBLE

MODELO DE COMODATO DE PROPIEDAD INMUEBLE

 

 

Entre ….., con documento ….. Nº ….., domiciliado en ….. por una parte y por la otra  ….., con documento ….., Nº ….., domiciliado en ….., en adelante denominados “COMODADOR” y “COMODATARIO” , respectivamente, se celebra este contrato de comodato de propiedad inmueble destinada a vivienda, afectada a propiedad horizontal, sujeto a las cláusulas siguientes:

 

PRIMERA:  El comodador da en comodato al comodatario, el inmueble de su propiedad,  designado como unidad funcional ….., del piso ….., del edificio ubicado en ….., de la localidad de ….., provincia de ….., en adelante denominada “UNIDAD COMODATADA” . La unidad comodatada comprende principalmente los ambientes ….. Se entrega con las mejoras incorporadas separables ….. Tanto la unidad comodatada, como las mejoras incorporadas separables, se entregan en perfecto estado de conservación, sea la pintura, el funcionamiento e instalación y, a la restitución, el Comodatario deberá reintegrar todo en el buen estado recibido, salvo el deterioro que ocasione el buen uso y el transcurrir del tiempo, caso contrario deberá reparar lo averiado y reponer lo perdido y si esto fuese imposible, pagará el valor a nuevo y sin uso de lo deteriorado o faltante, conforme al valor de inventario o de mercado. En todos los casos, si una vez restituida la Unidad Comodatada, fuese necesario realizar reparaciones que insuman un plazo mayor de ….. ( ….. ) días, el Comodatario pagará al Comodador una Cláusula Penal por la suma de pesos ….. $ ( ….. ) por día, hasta la finalización de las reparaciones de lo averiado o reposición de las cosas perdidas.-

SEGUNDA: La unidad comodatada solo podrá destinarse a vivienda del Comodatario y están prohibidas cualesquiera transmisiones, sean parciales o totales, transitorias o permanentes, gratuitas u onerosas y en general a todo título, también el cambio del destino habitacional. El Comodatario denuncia como único grupo conviviente a las personas siguientes: ….. Está prohibido el uso habitacional por otras personas de la Unidad Comodatada.-

TERCERA: El plazo total e improrrogable de esta comodato, será de: ….. ( ….. ) meses, comenzando en la fecha: ….. y finalizando el día ….. del mes ….. de ….. sin obligación del Comodador, de notificar el fenecimiento.-

CUARTA:  Al vencimiento del plazo, será obligación del Comodatario restituir la Unidad Comodatada sin preinterpelación alguna, caso contrario, deberá pagar al Comodador, una suma diaria de pesos ….. ($ ….. ).-

QUINTA:  El Comodatario tendrá a su cargo el pago de los consumos o tarifas de los siguientes servicios: …..  Deberá entregar al Comodador todos los comprobantes de pago de estas obligaciones, contra recibo detallado.-

SEXTA:  Se obliga el Comodatario a respetar el  Reglamento de Copropiedad y Administración y el Interno del Edificio y Unidad Comodatada, que declara conocer. Declara el Comodatario haber visitado el edificio y la Unidad Comodatada,  asintiendo los servicios del primero y el perfecto estado de la segunda.-

SEPTIMA:      Queda prohibido al Comodatario la realización de cualesquiera mejoras en la Unidad Comodatada, y si violando ésta las hiciere, estará facultado el Comodador para exigir su demolición y restitución de todo al estado anterior o si decidiera conservarlas, no las deberá pagar y quedarán en beneficio de la Unidad Comodatada. El Comodatario pagará el arreglo de todas las averías que acaecieran, renunciando a todo derecho de repetición contra el Comodador.-

OCTAVA:  Quedan constituidos para todas las notificaciones, sean extra o judiciales, los domicilios especiales siguientes: a) el Comodador en …..,  b) el Comodatario, en la Unidad Comodatada.-

NOVENA:  Ambas partes se someterán a la competencia judicial de los tribunales ordinarios de …..,  renunciando a cualesquiera otras.-

DECIMA: Se firman ….. ( ….. ) ejemplares de un mismo tenor y a un mismo efecto, quedando uno para el Comodante y otro para el Comodatario, recibiéndolos todos de conformidad.-

 

En la Ciudad de ….., a los ….. días del mes de ….. de …..-

 

 

 

 

-a�lnz �}� >DECIMA: Será por cuenta y riesgo del locatario obtener las habilitaciones y/o permisos que exija la autoridad competente para destinar el bien locado a los fines previstos por el presente contrato , dejando constancia que este ya ha realizado las averiguaciones pertinentes en la dependencia correspondiente del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. siendo por su cuenta , sin derecho a repetición contra el locador ni contra la inmobiliaria interviniente y/o sus representantes , toda restricción o impedimento que impusieran las autoridades administrativas a la autorización de lo arrendado para el fin que se lo destina, no teniendo el locador ni la inmobiliaria interviniente y/o sus representantes ninguna obligación de conocimiento sobre las posibilidades de aprobación por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires , ni responsabilidad alguna sobre ello.

 

Correrán igualmente por cuenta del locatario , los impuestos , tasas y/o contribuciones que afecten al local o la finca en razón del destino que se le asigne.

 

DECIMA PRIMERA:: Queda convenido que el locatario podrá rescindir el presente contrato a partir de los 6 meses , dando un pre aviso de 60 días de anticipación , perdiendo el depósito en carácter de indemnización .

Queda convenido que el locador podrá pedir la desocupación del inmueble si , se promoviera alguna accion legal (ejecuciones hipotecarias, embargos, etc) que requiera la desocupacion del inmueble, el locatario en ese caso se compromete a desocupar el inmueble a los 60 dias corridos de ser notificado, recibiendo en concepto de indemnizacion la suma de pesos equivalente a cuatro meses del alquiler vigente en ese momento.-

 

DECIMA SEGUNDA: Para todas las obligaciones del presente contrato , los firmantes constituyen domicilios especiales en los ya enunciados , y se deja constancia que las partes se someten por cualquier cuestión que se suscitare a raíz del presente contrato, a la jurisdicción de los tribunales ordinarios de la Capital Federal con renuncia expresa de cualquier otro fuero o jurisdicción.-

 

De conformidad con las cláusulas precedentes , queda formalizado el presente contrato de locación , se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, el día ——————

 

CLAUSULA ADICIONAL TELEFONO: El locatario declara expresamente recibir la unidad con el servicio telefónico número …………., en funcionamiento. El locatario se obliga a abonar puntualmente las facturas correspondientes al servicio telefónico. Queda expresamente pactado que para el caso que el servicio telefónico se perdiera por culpa o negligencia del locatario u ocupante del inmueble, este responderá como cláusula penal con una indemnización equivalente a una vez y media el costo de instalación del servicio, al momento de entregar la tenencia.-

 

 

CLAUSULA ADICIONAL ACTUALIZACION: El valor del alquiler se pactara entre el locador y el locatario, cada seis meses, teniendo como base las variaciones del indice de precios al consumidor y el indice de variación salarial para ese periodo.

 

 

CLAUSULA ADICIONAL HABILITACION: El locatario declara que ha realizado las consultas municipales para obtener las habilitaciones y/o permisos que exija la autoridad competente para destinar el bien locado a los fines previstos por el presente contrato , siendo por su cuenta y riesgo, sin derecho a repetición contra el locador y/o la inmobiliaria interviniente, toda restricción o impedimento que impusieran las autoridades administrativas a la autorización de lo arrendado para el fin que se lo destina.

Correrán igualmente por cuenta del locatario , los impuestos , tasas y/o contribuciones que afecten al local o la finca en razón del destino que se le asigne.

 

CLAUSULA ADICIONAL SEGURO: El locatario se compromete a contratar un seguro de incendio y responsabilidad civil, sobre el inmueble del presente, por el periodo que dure este contrato, endosando la póliza a nombre del Locador. La aseguradora deberá estar seleccionada entre las diez primeras del listado emitido por la Superintendencia de Seguros o el organismo equivalente que se encargue de la confección del indice de solvencia. El monto de la póliza no deberá ser inferior a dólares ………………………. . El locatario deberá entregar la póliza dentro de los 15 días de firmado el contrato.

 

 

RECIBO DE SEÑA


Entre ______________________, de estado civil __________, con domicilio especial en ___________ Capital Federal, por una parte denominada en adelante el VENDEDOR y _________________________ con domicilio especial en, _______________ Capital Federal por la otra parte denominada el COMPRADOR todos mayores de edad y hábiles para este acto convienen en celebrar la presente seña sujeta a las siguientes cláusulas y condiciones.-

PRIMERA: El VENDEDOR vende al COMPRADOR y este compra de conformidad con la ley 13512 de Propiedad Horizontal y sus decretos reglamentarios la unidad funcional Nro. ___ ubicada en los Pisos ______ del edificio sito en __________________________________ de Capital Federal (Matricula: ___________) , con las medidas y demás circunstancias como lo especifica su titulo. Le corresponde al VENDEDOR por escritura Nro. ___ de fecha __________________ realizada por ante el escribano ___________________ , cuya escritura matriz obra al folio ____, del Registro Notarial ____.-

 

SEGUNDA: Esta venta ha sido convenida y aceptada por las partes en la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES ………………………………….. (U$S ………..-) que deberá ser abonada de la siguiente manera: la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES ………………………. (U$S 1500.-) es abonada por la parte compradora a la parte vendedora en este acto en concepto de seña, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago. Las partes han tomado conocimiento de la vigencia de la ley 25345, en consecuencia aceptan la forma y medio de pago, renunciando a cualquier reclamo o acción que le pudiera corresponder, considerando el pago efectuado en efectivo con plenos efectos cancelatorios. El saldo o sea la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES ………………………………………………… (U$S …………-) serán abonados en el acto de firmarse la escritura traslativa de dominio, y entrega de la posesión de parte del VENDEDOR al COMPRADOR dentro y hasta los 30 (treinta) días corridos a partir de la firma de la presente seña, en la escribanía designada.

 

TERCERA: Esta venta se realiza basándose en títulos perfectos, libres de todo gravamen, con todos los impuestos, expensas y servicios pagos hasta el día de la escrituración por la parte vendedora quien entregará el bien libre de ocupantes y sin que mediara oposición de terceros.

 

CUARTA: La escritura traslativa de dominio será otorgada por el escribano _______________ con domicilio en __________________ (Te. ___________) en donde deberán concurrir las partes a la primera citación que les formule el escribano interviniente. Los gastos de escrituración serán soportados por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.

 

QUINTA: Para todas las obligaciones derivadas de la presente seña la mora se producirá en forma automática por el solo transcurso de los plazos sin que mediara interpelación judicial o extrajudicial.

Si llegado el momento de la escrituración el COMPRADOR no concurriera a suscribirla el día fijado a tal efecto el VENDEDOR podrá declarar de pleno derecho totalmente rescindido el contrato perdiendo el COMPRADOR en este caso la suma abonada en concepto de indemnización y renunciando a reclamos judiciales de cualquier naturaleza.

Si el VENDEDOR no concurriera al acto de la escrituración, el COMPRADOR podrá declarar de pleno derecho rescindida la operación de venta debiendo el VENDEDOR en este caso devolver al COMPRADOR la suma percibida mas otro tanto igual en concepto de indemnización, renunciando a reclamos judiciales de cualquier naturaleza.

 

SEXTA: La presente venta se pacta «ad corpus» en el estado y condiciones en que se encuentra la propiedad, conociéndolas el COMPRADOR por haberla visitado anteriormente.

SÉPTIMA: No se requiere el consentimiento del cónyuge por manifestar expresamente el VENDEDOR que el inmueble objeto del presente es un bien propio y no es sede de hogar conyugal ni de hijos menores y/o incapaces.

 

OCTAVA: En el acto de la escritura traslativa de dominio el COMPRADOR se compromete a abonar a la Inmobiliaria Migliorisi (Corrientes 4599 S.R.L.) la suma de DOLARES EE.UU. ________________ mas IVA en concepto de honorarios y gastos pactados por la presente venta.

 

NOVENA: A los efectos legales de la presente seña, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Nacionales de Primera Instancia en lo Civil de la Capital Federal renunciando a cualquier otro fuero o lugar, constituyendo domicilios especiales en los ya indicados donde se tendrán por validas todas las notificaciones u emplazamientos que se hicieren.-

 

De conformidad se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de Buenos Aires el día —– de ________ de _____________.-

 

CONVENIO DE DESOCUPACIÓN

CONVENIO DE DESOCUPACIÓN

 

 

Entre …………………………………………………………….. D.N.I……………………………………., con domicilio en …………………………………………………………………………………………………….., en su carácter de LOCADOR, y ……………………………………………………………………………………………………………………………., con domicilio en …………………………………………………………………………………….., en su carácter de LOCATARIO , ambos firmantes del contrato de locación del inmueble sito en …………………………………………………………………….. Capital Federal celebrado el ……/…../…… , convienen en celebrar el siguiente convenio de desocupación , sujeto a las siguientes cláusulas:

 

PRIMERA: El locatario en adelante el ocupante , se compromete y obliga a restituir el inmueble al locador el día … de ………………………….. del ……..

 

SEGUNDA: El inmueble deberá ser restituido libre de toda desocupación u objetos extraños a la locación y en condiciones de buen estado de conservación.-

 

TERCERA: La mora se producirá de pleno derecho sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial.-

 

CUARTA: Para el supuesto del incumplimiento de la obligación de la desocupación en la fecha convenida , el ocupante deberá abonar la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES Cincuenta (U$S 50.–) diarios en concepto de daños y perjuicios y podrá ser exigidos por la vía ejecutiva.-

 

QUINTA: El locador queda facultado a pedir la homologación del presente acuerdo . Asimismo podrá requerir el lanzamiento anticipado para ser diligenciado en la oportunidad prevista para la desocupación.-

 

Las partes se someten a la jurisdicción ordinaria de los tribunales de la Capital Federal , renunciando expresamente a la facultad de recusar sin causa al magistrado interviniente.-

De plena conformidad las partes firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de Buenos Aires el día …………… de …………………….. de ………………..

 

 

 

 

Locador Locatario

 

 

 

CONTRATO DE LOCACION

CONTRATO DE LOCACION

 

Entre …………………………………………., con domicilio especial en ………………………………………… , en su carácter de único y legitimo propietario quien declara que no tiene ningún impedimento para realizar el presente contrato por una …………………………………………parte denominada en adelante el LOCADOR , y ………………………………………… con domicilio especial en ………………………………………… , por la otra parte denominada el EL LOCATARIO , todos mayores de edad y hábiles para este acto , convienen en celebrar el presente contrato de Locación , sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones.-

 

PRIMERA : El Locador da en locación al Locatario y este acepta el inmueble ubicado en ………………………………………… de Capital Federal , que el locatario recibe en el estado en que se encuentra , conociéndolo por haberlo visitado anteriormente.-

 

SEGUNDA : El locatario destinará el inmueble para ………………………………………… quedando absolutamente prohibido cualquier otro destino .-

 

TERCERA : Se conviene esta locación por el término de 36 meses a partir del día ………………………………………… DE ………………………………………… DE ………………………………………… hasta el día ………………………………………… DE JULIO………………………………………… DE ………………………………………… . En caso que el Locatario no entregase el bien locado el día del vencimiento y en las condiciones estipuladas en el presente contrato , queda obligado a abonar al locador además del alquiler una multa diaria equivalente al 0.5 % del alquiler vigente en ese momento , sin perjuicio de las acciones judiciales que el locador tiene para exigir el desalojo.

 

CUARTA : De común acuerdo entre las partes se pacta que el alquiler mensual convenido será de PESOS NOVECIENTOS………………………………………… ($ ………………………………………….-) entre el 1er. y el 12do. mes del contrato, la suma de PESOS ………………………………………… ($ ………………………………………….-) entre el 13er. y el 24to. mes del contrato, la suma de PESOS ………………………………………… ($ ………………………………………….-) entre el 25to. y el 36to. mes del contrato.

Dicho alquiler deberá ser abonado en efectivo del 01 al 05 de cada mes , por adelantado en el domicilio que el locador fije a tal efecto , o en el que este indicara en el futuro . Dicho alquiler se pacta por períodos de mes entero y aunque el Locatario se mudara antes del último día del mes , pagará íntegramente el alquiler completo.

La falta de pago del mismo en las fechas pactadas , hará incurrir en mora de pleno derecho al locatario y sin perjuicio de lo establecido en la cláusula Séptima , deberá abonar al locador sobre cualquier pago demorado , una multa diaria del 0.2 % del alquiler vigente en ese momento. En este acto el Locador recibe del Locatario el alquiler correspondiente al mes de ………………………………………… , sirviendo el presente de suficiente recibo .

 

QUINTA : Son obligaciones del Locatario:

a) No introducir modificaciones ni cambios estructurales , sin previo permiso escrito del locador , en cuyo caso se efectuarán por cuenta exclusiva del locatario y quedarán a beneficio de la propiedad , sin derecho a reclamar indemnización alguna al restituir la tenencia.

b) Permitir que el locador , cuando lo juzgue conveniente , inspecciones por sí o por terceros autorizados el estado del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones contraídas , revisar los servicios sanitarios de luz o cualquier otro que fuera necesario e indicar las reparaciones a efectuar en los sectores privados de la unidad locada.

c) Mantener al día , a partir de la fecha de la locación , el pago de los servicios de luz , gas , , expensas, Impuesto municipal ( alumbrado barrido y limpieza ) y Aguas ( AYSA ) , además de todos los impuestos futuros a crearse que graven la locación tanto nacionales como municipales y las multas que se originen por falta de pago en término de los mismos , obligándose el locatario a entregar al locador los recibos pagados por impuestos, servicios y expensas , dentro de los 30 días de vencido cada uno. la falta de pago de cualquiera de estos o su no entrega en término originará las mismas consecuencias que la falta de pago del alquiler propiamente dicho.

d) Respetar y hacer cumplir las ordenanzas , disposiciones y reglamentos municipales , como así también las disposiciones del reglamento interno del edificio que rige para la unidad locada , cuyo contenido declara conocer y aceptar , siendo responsable ante el consorcio de propietarios de las transgresiones estipuladas en los mismos.-

e) Obligarse a no subarrendar total o parcialmente el bien locado , ni ceder ni transferir el presente contrato ni otorgar ni transferir derecho alguno sobre la propiedad , sea personal o real , parcial o total , ni el préstamo de uso total o parcial.

f) Entregar el inmueble al Locador a la finalización del presente contrato en buen estado de conservación y limpieza , con sus paredes , pisos , puertas y demás componentes y todos los accesorios ( cerraduras , canillas , etc. ) completamente sanos , obligándose a devolver todo al locador , al vencimiento del plazo establecido en las condiciones en que lo recibe , o abonar el importe de los objetos que faltasen y/o de los desperfectos ocasionados , con excepción de los producidos por el buen uso y acción del tiempo.-

 

SEXTA : El locatario exime al locador (y a la inmobiliaria interviniente y/o sus representantes) de toda responsabilidad en si o en terceras personas por hechos fortuitos de cualquier naturaleza , por ejemplo incendio, derrumbe , desprendimientos , inundaciones , filtraciones y similares , así como acciones originadas por el uso de las instalaciones eléctricas y de gas renunciando el locatario a pedir la reconstrucción o resarcimiento en caso de destrucción total o parcial de la propiedad y/o inmueble en general.

 

SEPTIMA : La falta de cumplimiento por parte del locatario de cualquiera de las obligaciones pactadas en este contrato y especialmente el no pago del alquiler fijado , según lo establecido , hace caducar el plazo convenido para esta locación , incurriendo en mora de pleno derecho , sin necesidad de requerimiento , resolviéndose el contrato a voluntad del locador , previa comunicación fehaciente hecha al locatario sin declaración judicial y permitiendo entablar directamente el juicio de desalojo y/o cobro de alquileres que se adeuden hasta la completa entrega del inmueble locado , siendo las costas de ambos juicios a cargo del locatario.

El locatario tanto en el juicio de desalojo , como en el juicio ejecutivo por cobro de alquileres , renuncia expresamente a recusar sin causa al juez ante quien se promueva la acción correspondiente . El locatario se compromete formalmente a desocupar el bien locado en el término de 10 días , renunciando a cualquier plazo mayor que le puedan conceder las leyes , decretos o resoluciones futuras desde que se le notifique la sentencia de desalojo.

 

OCTAVA : El locador declara recibir en este acto , del locatario ( sin perjuicio de las obligaciones que este contrae con todos sus bienes ) la cantidad de PESOS ………………………………………… ($ …………………………………………-) , sirviendo el presente de suficiente recibo, en concepto de depósito en garantía del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en el presente contrato . Este depósito en ningún caso se imputará al pago de alquileres adeudados salvo que medie voluntad del locador. Dicho importe será restituido al locatario al cabo del término del contrato y desocupación de la propiedad , previa deducción de lo que correspondiera a desperfectos ocasionados por el mal uso o uso abusivo de la unidad locada y luego de verificarse que no adeuda suma alguna por todos los servicios que figuran mas arriba , hasta la fecha de desocupación del inmueble.

 

NOVENA : La …………………………………………con domicilio especial en ………………………………………… , se constituyen en fiadores solidarios , codeudores lisos y llanos pagadores principales de todas las sumas que pudiera adeudar el locatario, incluso de los honorarios y gastos de los juicios que promuevan contra el por desalojo , posesión judicial , daños y perjuicios , cobro de alquileres , sellados , indemnizaciones , etc., comprometiéndose a pagar los alquileres adeudados a la simple presentación de los recibos si el locatario no lo hiciese en las fechas pactadas y garantizando solidariamente el fiel cumplimiento de todas las obligaciones principales y accesorias mencionadas en el presente contrato. La fianza subsistirá aun vencido el término del mismo y hasta tanto el locatario permanezca en la propiedad . Los fiadores afectan a esta gestión (ademas de todos sus bienes) los inmuebles ubicados en : …………………………………………………………………………………………………………………………………….., obligándose a no gravarlos ni enajenarlos por titulo alguno sin previo consentimiento del locador , quien en todo supuesto , podrá requerir constancia del mantenimiento del valor de la garantía y exigir al locatario la sustitución de uno o todos los fiadores , de considerar el locador a su solo criterio , que la solvencia de estos a disminuido , en cuyo caso deberá el locatario , dentro de los 10 días de serle requerido , proponer nuevos fiadores a consideración del locador , bajo apercibimiento de lo dispuesto en la cláusula séptima del presente contrato.

 

DECIMA: Será por cuenta y riesgo del locatario obtener las habilitaciones y/o permisos que exija la autoridad competente para destinar el bien locado a los fines previstos por el presente contrato , dejando constancia que este ya ha realizado las averiguaciones pertinentes en la dependencia correspondiente del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. siendo por su cuenta , sin derecho a repetición contra el locador ni contra la inmobiliaria interviniente y/o sus representantes , toda restricción o impedimento que impusieran las autoridades administrativas a la autorización de lo arrendado para el fin que se lo destina, no teniendo el locador ni la inmobiliaria interviniente y/o sus representantes ninguna obligación de conocimiento sobre las posibilidades de aprobación por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires , ni responsabilidad alguna sobre ello.

Correrán igualmente por cuenta del locatario , los impuestos , tasas y/o contribuciones que afecten al local o la finca en razón del destino que se le asigne.

 

DECIMA PRIMERA:: Queda convenido que el locatario podrá rescindir el presente contrato a partir de los 6 meses , dando un pre aviso de 60 días de anticipación , perdiendo el depósito en carácter de indemnización .

Queda convenido que el locador podrá pedir la desocupación del inmueble si , se promoviera alguna accion legal (ejecuciones hipotecarias, embargos, etc) que requiera la desocupacion del inmueble, el locatario en ese caso se compromete a desocupar el inmueble a los 60 dias corridos de ser notificado, recibiendo en concepto de indemnizacion la suma de pesos equivalente a cuatro meses del alquiler vigente en ese momento.-

 

DECIMA SEGUNDA: Para todas las obligaciones del presente contrato , los firmantes constituyen domicilios especiales en los ya enunciados , y se deja constancia que las partes se someten por cualquier cuestión que se suscitare a raíz del presente contrato, a la jurisdicción de los tribunales ordinarios de la Capital Federal con renuncia expresa de cualquier otro fuero o jurisdicción.-

 

De conformidad con las cláusulas precedentes , queda formalizado el presente contrato de locación , se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, el día ——————

 

CLAUSULA ADICIONAL TELEFONO: El locatario declara expresamente recibir la unidad con el servicio telefónico número …………., en funcionamiento. El locatario se obliga a abonar puntualmente las facturas correspondientes al servicio telefónico. Queda expresamente pactado que para el caso que el servicio telefónico se perdiera por culpa o negligencia del locatario u ocupante del inmueble, este responderá como cláusula penal con una indemnización equivalente a una vez y media el costo de instalación del servicio, al momento de entregar la tenencia.-

 

 

CLAUSULA ADICIONAL ACTUALIZACION: El valor del alquiler se pactara entre el locador y el locatario, cada seis meses, teniendo como base las variaciones del indice de precios al consumidor y el indice de variación salarial para ese periodo.

 

 

CLAUSULA ADICIONAL HABILITACION: El locatario declara que ha realizado las consultas municipales para obtener las habilitaciones y/o permisos que exija la autoridad competente para destinar el bien locado a los fines previstos por el presente contrato , siendo por su cuenta y riesgo, sin derecho a repetición contra el locador y/o la inmobiliaria interviniente, toda restricción o impedimento que impusieran las autoridades administrativas a la autorización de lo arrendado para el fin que se lo destina.

Correrán igualmente por cuenta del locatario , los impuestos , tasas y/o contribuciones que afecten al local o la finca en razón del destino que se le asigne.

 

CLAUSULA ADICIONAL SEGURO: El locatario se compromete a contratar un seguro de incendio y responsabilidad civil, sobre el inmueble del presente, por el periodo que dure este contrato, endosando la póliza a nombre del Locador. La aseguradora deberá estar seleccionada entre las diez primeras del listado emitido por la Superintendencia de Seguros o el organismo equivalente que se encargue de la confección del indice de solvencia. El monto de la póliza no deberá ser inferior a dólares ………………………. . El locatario deberá entregar la póliza dentro de los 15 días de firmado el contrato.