Cuestiones Jurídicas

Que es un Comodato . Tipos . Aplciacion

A QUE SE LLAMA COMODATO?

El articulo 2255 y subsiguientes del código civil argentino dice que “habrá comodato o préstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usar. Este tipo de instrumentos debe tener un plazo determinado o determinable y tiene principio de gratuidad.

El mantenimiento y los gastos del inmueble entregado en comodato generalmente son a cargo del llamado comodatario

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¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compraventa?

Escritura

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compraventa?

El escribano es un oficial público autorizado para dar fe en las escrituras.

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios.

Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?


Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?


Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los “Impuestos” que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los “Servicios” (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención “estimativa”, en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

Si el inmueble tiene deuda por impuestos será el escribano quien lo ponga de manifiesto al escriturar y quien retendrá el dinero para el pago de tales, dado que de otra manera no esta autorizado a escriturar por ley. (Ahora bien, recordemos pedirle los recibos pagos de tales impuestos, dado que es practica común que no se pidan, en la creencia de que se pagaran, y es común que el escribano “olvide” pagarlos y “olvide” entregarnos la constancia, cuestión que surgirá cuando años después queramos vender, dado que saltaran las mismas deudas por iguales periodos de mismos impuestos: Rentas, Municipal, etc.)

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.

Pero existen casos en que las partes por diversas situaciones pactan la entrega de la posesión en el momento del contrato de compra-Venta .Para estos casos recomendamos que el importe entregado en el contrato de compra venta sea mayo al usual y llego por lo menos al 70 % del valor del inmueble.

En la fecha convenida, las partes suscriben la escritura, cuya primera copia será inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble dentro de los siguientes 45 días hábiles. Al escribano interviniente pueden solicitarle una copia simple de la misma, para tener mientras dura el trámite de la inscripción

Perdi mi escritura:

No tiene porque preocuparse , ya que usted podra solicitar un segundo testimonio del a original . La solucitud se hace por escribnao publico y tiene costo.

Bien de Familia

Bien de Familia

¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?

Conforme a la ley 14934, el bien de familia tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y poner a la propiedad a salvo de una posible ejecución por remate.

¿Cuáles son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al régimen de bien de familia?

Toda persona puede constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente (art. 34ley 14.394).Se podrá afectar la vivienda familiar, urbana o rural o el inmueble destinado a explotación por cuenta propia. Sólo puede afectarse un inmueble como bien de familia (art. 45 ley 14.394)… En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote, o de una unidad funcional podrá solicitarse la ampliación justificando la existencia de una unidad económica.

Concepto de familia:

A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (sobrino, nieto o bisnieto).que convivieren con el constituyente (art 36 ley 14.394).

El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas (art 41ley 14.394). ).

La inscripción de un inmueble en el régimen de Bien de Familia la realiza el propietario. En caso de ser más de un propietario lo deben realizar todos ellos, siempre y cuando tengan el parentesco exigido por la ley.

El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble.

¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?


En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.

¿Quiénes son considerados familiares para la ley?


La ley dice que se entiende por “familia” al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales “hasta” el tercer grado de “consanguinidad” que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.

¿Qué beneficios acarrea?
En principio el “Bien de Familia” no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.

¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?


Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.

¿El trámite es muy costoso?
Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace “personalmente” en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.

¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?


Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble. Es decir solamente quedara al descubierto de los actos anteriores a la constitución del bien de familia, no tiene efectos retroactivos, es decir su firmo una hipoteca, una garantía y luego inscribe el bien como bien de familia, podrá ser ejecutado el bien solamente por los actos anteriores.

Bien de Familia Imposible de embargar?

En principio el “Bien de Familia” no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble. Debe saberse que los beneficios de que el inmueble sea afectado como Bien de Flia., corren desde que se inscribe tal afectación, y no antes, por lo que si quieren por ej. embargarme será por una deuda contraída antes de afectar el bien en el registro.

Salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
Puedo inscribir junto con la escritura el Bien de Familia?

Si, solo hara que hacerselo saber al escribano con anterioridad

Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?


Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es un terreno para edificar es conveniente verificar en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires si esta afectada o no a patrimonio historico .

Embargo

Embargo

Es un gravamen que se inscribe en el dominio del inmueble para impedir la venta del mismo y proteger los intereses legítimos del reclamante. Las causas de un embargo pueden ser muy variadas pero generalmente están relacionados a deudas.

El embargo preventivo tiene una validez de 2 años desde su inscripción y el embargo definitivo 5 años (art 531 s/s Cód. proc civ. Y com de la nación). El reclamante podrá inscribir nuevamente los gravámenes, si no lo hace el embargo prescribe y la propiedad queda liberada.

Por lo tanto fijese bien antes de firmar algun instrumento juridico la situacion temporal del embargo.

Poder especial , poder general

Poderes :

 poder es un instrumento jurídico utilizado comúnmente para actuar en representación de él o del algunos de los titulares del bien que se está adquiriendo .En la confección del poder interviene un escribano ya que se hace por escritura pública.

Los dos tipos de poderes más utilizados son generales en donde se faculta al apoderado a realizar diferentes actos jurídicos y los podes especiales en donde se consigna especialmente la representación. Según el criterio mayoritario del colegio del escribano de la Ciudad de buenos Aires para realizar una compra venta es recomendable la utilización de un poder especial del vendedor al apoderado.

El poder puede tener una vigencia hasta 99 años, pero puede ser derogado solamente por escritura pública por cualquier escribano previa vista al escribano que lo otorgo

Cuestiones a tener en cuenta:

  • verificar que el poderdante vive
  • verificar que no fue revocado
  • verificar el discernimiento del poderdante
  • verificar que que el acto no exceda las facultades.

Generalmente es el escribano quien verifica estos datos.

Si el que vende está casado, el conyugue que no comparece deberá hacer un poder de asentimiento conyugal.

Sucesiones

Sucesiones

Al fallecer una persona se inicia lo que denominamos juicio sucesorio lo que demandara un miminio de 3 meses desde el momento en que se sortea el juzgado y se abre el expediente .

Alli los presuntos heredero denunciaran los bienes del fallecido en el expediente y acreditaran el vinculo , se publicara edictos por un mes para convocar a quienes se consideren interesados en el sucesorio y luego el juez dictara la declaratoria de herederos en donde quedaran consignados los nuevos propietarios . El abogado podra inscribir ante el registro de la propiedad inmueble dicha declaratoria o bien pedir la orden de inscripcion para hacerlo por la via del tracto abreviado, por esta via el inmeuble pasa persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando. Todo esto surgirá del Expediente sucesorio que el abogado vera y deberá corroborar

Si el juez no autorizo que se inscriba aun, pudo en su defecto, haber autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela.

Cabe señalar que en todos los casos se debe hacer el juicio sucesorio , y que la prensuncion de heredero no el sufiente para vender .

Cuestiones a tener en cuenta:

  • verificar que el poderdante vive
  • verificar que no fue revocado
  • verificar el discernimiento del poderdante
  • verificar que que el acto no exceda las facultades.

Generalmente es el escribano quien verifica estos datos.

Si el que vende está casado, el conyugue que no comparece deberá hacer un poder de asentimiento conyugal.