Consejos para una venta segura

Que informes debo pedir para firmar un boleto de compraventa (dominio + Inhibición)

Que informes debo pedir para firmar un boleto de compraventa (dominio + Inhibición)

Nuestra empresa como paso obligado anterior a la firma de un boleto de compra venta  solicita informes al registro de la propiedad inmueble sobre la titularidad del inmueble y el estado jurídico del mismo llamado informe de “dominio “allí podremos observar lo siguiente:

En caso de que algunos de los titulares haya fallecido y la sucesión no se haya terminado o se escriture por tracto abreviado se deberá verificar, por intermedio de su abogados de confianza, la correspondiente declaratoria de herederos en donde deberá aparecer el instituido como heredero quien firmara el boleto.

El otro informe indispensable es el de inhibición. Este informe indicara si el vendedor esta inhibido, las causas, juzgado en donde tramita  y en algunos casos figura hasta el monto.

  • También en el informe se indican las cesiones.
  • Se debe pedir informe de inhibición, incluso del causante (en caso de sucesión) y de sus herederos.
  • En las sociedades se pide solo de la sociedad  no es necesario el de sus integrantes.
  • En los fideicomisos : del fideicomiso mismo y del cedente .

 

Lo primero que debemos saber para comprar seguros

La vivienda es considerado el sustento material mas importante de una familia, es la suma de esfuerzos conjuntos, de fortaleza, de ilusiones y proyectos y ese largo camino para llegar a ella puede tener tropiezos y desencantos cuyos obstáculos se relacional con la política económica de un país o bien con el mal asesoramiento de personas improvisadas o tendenciosas o bien situaciones legales riesgosas el destino de la compra.Para que estas situaciones no ocurran es conveniente, en principio, contratar con los profesionales que los respectivos colegios profesionales habilitan a operan en las zonas que correspondan, luego tanto para una operación de venta y alquiler es fundamental corroborar la titularidad de los propietarios ,

Dicha titularidad se verifica por medio de la solicitud de un certificado de dominio al registro de la propiedad de la provincia en donde este situado el bien , allí nos informara la unidad funcional y direcciones objeto de la transacción , los titulares anteriores (si los hubo) que aparecerán tachados y los titulares actuales (quienes deben firmar) al final sin tachaduras .En la segunda columna aparecen los gravámenes e hipotecas, si las hay aparecerán los datos de los embargantes, juzgado, fecha, etc. y en algunos casos los montos (para verificar la vigencia de los mismos no deben esta tachados y los embargos preventivos tienen plazo perentorio de 2 años). La tercera columna es la destinada a las cancelaciones de embargos e hipotecas, esa mención es acompañada por la tachadura del correspondiente gravemente en la columna dos.

Hasta aquí logramos informarnos quienes son las personas que deben firmar y si el inmueble tiene restricciones jurídicas para escriturar, cabe señalar en los inmuebles que se venden en sucesión , es decir con declaratoria de herederos , es importante verificar por medio de las páginas de la justicia nacional (por ejemplo www.legislaw.com.ar) cuya inscripción es gratuita, con número de expediente y juzgado en mano, los instituidos herederos en la declaratoria u en el testamento y la denuncia de los mismos en el expediente ( es recomendable que quien hace esta verificación sea un profesional del derecho , abogado o escribano, pues no es de tan fácil lectura y si hay cesiones de derechos o compensaciones puede dar lugar a interpretaciones erróneas)

 

También es de trascendental importancia la solicitud del certificado de inhibición de las personas que venden el inmueble (ósea las que figuran como titulares en el certificado de dominio) y la de los causantes o cedentes en el caso que no se haya inscripto la sucesión a nombre de los herederos.

A estos elementos indispensables para tener mayor tranquilidad en la firma de un boleto de compraventa, seña o contrato de alquiler, en algunos casos habría que sumarle copia de planos fundamentalmente en los tipo casa , unidades con patios o balcones terrazas para verificar que coincida los construido con la realidad, no obstante de que las partes acuerden por escrito la venta del inmueble con construcciones no contempladas en planos ,de esta forma no existe ni engaño y la operación se realiza con la verdad sobre la mesa, aclarar con un sustento escrito estas situaciones puede ahorrar al vendedor demandas civiles por cuantiosos montos.

 

Cuando el vendedor actúa representado por un apoderado es indispensable que el escribano interviniente referencie el poder para asegures de su vigencia, vele señalar que se deberá exhibir el poder original.

Cuando se compra un inmueble a estrenar y la obra este en proceso de ejecución además del certificado de dominio del terreno y la inhibición de las personas que venden o la sociedad se tendrá que tener a disposición el plano de obra con la respectiva aprobación municipal.

Para todos los casos si el vendedor es una sociedad se deberá tener a disposición la copia del estatuto o contrato social y el acta donde autorice al presidente , socio gerente o tercero autorizado a vender ( generalmente estas facultades esta en el mismo estatuto), generalmente se pide el libro de actas para verificar que no haya cambiado los cargo ni se haya derogado la decisión de la venta en una posterior asamblea

En resumen estos son los requisitos básicos para firmar un boleto de compra venta o contrato de alquiler con la mayor seguridad.

 Por Dr. Diego F Migliorisi

Socio Gerente , Migliorisi inmobiliaria

Abogado especialista en derecho inmobiliario

Que ocurre si el vendedor es una sociedad

Sociedades :

Conforme a los establecido en su articulo 1 de la ley de sociedades comerciales nro 19550 ”

Habrá sociedad comercial cuando 2 o más personas en forma organizada, conforme  a uno de los tipos previstos en esta ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas.-

Podemos encontrar diferentes tipos de sociedades que pueden ser titulares del dominio de una propiedad , las mas comunes son : SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada , SA (Sociedad Anonima) , Sociedad de capital e industria , sociead en comandita por acciones , asociaciones civiles sin fines de lucro, fundaciones , etc .

En todos los casos debemos verificar que quien suscriba el boleto de compraventa, seña, compromiso de venta o el documento que ustedes elijan para confirmar la operacion , debe estar juridicamente autorizado para hacerlo . Ello varia dependiendo del tipo del sociedad.

En el mercado inmobiliario el 70 % de las opereaciones que involucracion sociedades tienen a las SA y a las SRL como protagonista. En ambas el contrato funacional es el contrato social o el estatuto , en donde se designan por primera vez las autoridades ( director o socio gerente),sus atribuciones ,  duracion de la sociedad y el objeto social.

Tener en cuenta :

  • al firmar corroborar si en el estatuto/contrato social se autoriza a quien suscriba a vender el inmueble.
  • Si no dice nada alli, verificar los libros ( cada sociedad tiene un libro de actas obligatorio en donde por asamblea se debe autorizar la venta (estas atas dben estar certificadas ( asegurense de ver el libro completo y que no se haya anulado esa autorizacion)
  • Si firma un tercero con poder de la sociedad su profesional de confianza o migliorisiabogados.com lo refenciara para verificar que no haya sino revocado o bien caducado.
  • Recuerde que si el mandato de las autoridades se vence continua con vigencia hasta tanto se designe a otro en su remplazo o lo renueve.

Para el caso de los demas tipos de sociedades el control es muy parecido ya que en este caso lo que hay que verificar es que quien firme sea la persona posea facultades juridicas suficentes.

 

En caso de que el vendedor fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. (Constitución de sociedad, Acta Social, Poder (especial o gral.) para vender esa propiedad realizado ante Escribano).

Podemos en contrar diferentes tipos de socieades

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