Inmuebles a estrenar

Que debemos saber cuándo compramos un inmueble a estrenar.

 

Que debemos saber cuándo compramos un inmueble a estrenar.

 

I)                   Introducción

 

En los últimos años la gran oferta de inmuebles en construcción ha invadido el mercado inmobiliario. Pudiendo destacar propuestas en los diferentes estadios de la obra:

–          Pre-venta con planos en tramite

–          Pre-venta con planos aprobados

–          Durante el proceso de obra

–          Con entrega de la posesión del bien adquirido

–          Con escritura del bien adquirido.

Vale destacar a excepción del último punto destacado la transacción de un inmueble a estrenar lleva al factor confianza como un ingrediente importante , sumado a los recaudos jurídicos y técnicos que el comprador debe evaluar antes de concretar la venta .

Cuando me refiero al “factor confianza” lo hago desde el sentido más amplio, es decir, la compra de un inmueble a estrenar en los estadios anteriores a la escrituración jurídicamente es un contrato de cumplimiento a futuro. Es una contraprestación mutua entre el comprador y el vendedor. Por un lado el comprador podrá adquirir beneficios en el valor de la unidad o bien prorratear el pago de la misma durante el transcurso de la obra y el vendedor  tendrá de esta forma un beneficio financiero.  La garantía de cumplimiento del contrato, más allá de la honorabilidad de las partes, se centrara en la trayectoria y patrimonio del vendedor.

 

A partir de aquí les  brindaré algunas recomendaciones a los efectos de que al momento de realizar una operación inmobiliaria de un inmueble a estrenar puedan observar por ustedes mismos algunos requisitos importantes para que la compra de hoy mañana no sea un dolor de cabeza. Tratare de hacerlo de la forma más clara posible omitiendo léxico jurídico y técnico para facilitar al menor un poco más la comprensión de la temática. Vale destacar que ante cualquier duda consulte a su abogado o escribano de confianza.

 

 

II)                 Documentación que debemos tener presente al momento de firmar una operación de un inmueble a estrenar :

 

a)      Inmueble en construcción :

–          Escritura del terreno con su respectivo certificado de dominio que acredite la titularidad del firmante , que la propiedad no tenga ningún tipo de gravamen ni anotación de litis ( juicios o reclamos judiciales pendientes)

–          Acreditación del titular del terreno (vendedor) con su respectivo certificado de inhibición. De esta forma nos confirmara si tiene impedimentos o no para realizar este acto jurídico (el certificado de inhibición se pide tanto el vendedor sea una sociedad o persona física). Si es una sociedad  Anónima y Sociedad de responsabilidad limitada (SRL) deberá está a disposición el estatuto o contrato social, en donde se observara el cargo del firmante (vendedor) y su potestad para firmar la venta. En algunos casos puede ser que haya cambiado el presidente o socio gerente que figura en el instrumento fundacional y se deberá solicitar un acta certificada con la nueva designación de autoridades autorizadas para firmar la venta.

Otra de las formas de confirmación de la operación que puede utilizar el vendedor es un poder especial de venta (tener en cuenta en este caso que debe ser especial para vender el inmueble objeto de la transacción. También observar la antigüedad del mismo y la edad estimada de poderdante (persona que dio el poder)

–          Plano de obra: el plano de obra aprobado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es el documento que al comprador le acredita que el vendedor está autorizado a construir el edificio. Es decir allí el comprador observara,  además de los sellos y firmas respectivas de las autoridades gubernamentales, la cantidad de pisos y unidades autorizadas y fundamentalmente el plano de la unidad a adquirir. Ingresando a:  http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar/_dgroc_obras/dgroc_obras_list.php  el comprador podrá verificar la legitimidad del plano de obra y los diferentes avances (la obra lleva varios procesos de verificación llamados PVO). +

–          Planilla de especificaciones técnicas y terminaciones : junto con la firma del boleto de compra venta se adjunta un plano de la unidad que se está adquiriendo , la caratula del plano de obra y una planilla o memorándum en donde se mencionan las especificaciones técnicas de la unidad, materiales y detalles de terminación .

–          Superficies: como advertimos en el punto anterior se recomienda firma un plano de la unidad que se adquiere con la superficie estimada. Este punto es muy relevante ya que la superficie estipulada en el plano de obra (incluye porcentuales de medianeras y tabiques interiores) difiere del plano final de subdivisión, ya que el tipo de medición –mensura- contempla solamente superficies interiores. La diferencia puede llegar a ser entre el 5 al 15%.

–          Preorizontalidiad (ley 19724): Las edificaciones afectadas a este régimen le imprimen una seguridad jurídica extra a los efectos de la registración de la venta de la unidad a construir.

 

b)      Inmueble terminado

El inmueble terminado puede tener pendiente de aprobación el denominado plano de sub-división – elemental para la escrituración – o bien el mismo puede estar aprobado y en ese caso el escribano redactara el reglamento de copropiedad y la unidad podrá ser escriturada. En este el escribano interviniente será el responsable de verificar que la documentación este en regla para otorgar la escritura traslativa de dominio de la unidad.

En caso de que el edificio esté terminado o el plano de sub-división este en trámite, la documentación a controlar será la misma que en el caso de los inmuebles en construcción.

III)              Modalidades jurídicas de compra:

Existes múltiples variantes jurídicas para confirmar una transacción inmobiliaria de un inmueble a estrenar. Pasaré a describir las más habituales:

a)      Escritura directa :

Sin duda es una de las formas más seguras de concretar una operación inmobiliaria, ya que el escribano es el oficial público que dará fe al acto y traspasara el dominio del vendedor al comprador prácticamente sin ningún tipo de riesgos.

Vale aclarar que no siempre se puede ir a una escritura directa en un inmueble a estrenar, porque esa situación se podrá dar  cuando el edificio esté completamente terminado  y como explicaba al principio las condiciones de venta cambian de acuerdo a los diferentes estados de la obra.

b)      Boleto de compra venta

Es una de las formas más tradicionales de compra venta. Con esta modalidad solamente es importante verificar las recomendaciones del punto III)

c)      Cesión de boleto de compra venta

Esta modalidad de compra se pueda dar en el caso de un comprador que adquirió la unidad en construcción a un valor de inversor o no, y decide transferir los derechos y obligaciones del boleto de compraventa firmado con en vendedor (titular del emprendimiento).

–          Las obligaciones de pago pendientes que figuren en el boleto deben cumplirse por parte del cesionario (nuevo comprador).

–          El cesionario también adquiere los derechos del boleto de compra venta cedida. Esto sería la unidad (y su posterior escrituración).

–          El titular del edificio en construcción deberá firmar la cesión de boleto autorización y aceptando  a la realización.

–          Deben pedirse certificados de inhibición del titular del emprendimiento y del cedente. Para realizar el acto ninguno de los dos debe esta inhibido.

 

d)     Fideicomiso (ley 24441)

El fideicomiso es una figura compleja, que presenta numerosos actores y variantes. Si bien algunos requisitos de verificación son similares a las otras modalidades de venta (planos, escritura, certificados, etc.) nos encontramos con la figura del fiduciante, fiduciario y beneficiarios.

Es una figura jurídica cuya causa es la transmisión fiduciaria de un patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado por un fiduciario, que cumplirá con las condiciones de contratación establecidas que determinarán un destino a plazos para su ejecución. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso, en el cual el fiduciario es una persona física o jurídica, y beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso; es a la vez, en estos fideicomisos, el fiduciante.

Esta modalidad la explicare detalladamente en un capítulo aparte para su mayor comprensión.

 

*Por Diego Migliorisi

Abogado-Corredor inmobiliario
*Integrante del colegio Público de Abogados de Capital Federal
International Technology Law Association (Itechlaw)
American Society of Comparative Law (Ascl)
Latin American Studies Association (Lasa)
Asociation Internationale de Droit Penal (Aidp)
Federacion interamericana de Abogados (iaba.org)
Asociacion Americana de Derecho Internacional Privado ( Asadip)

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