Bien de Familia
¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?
Conforme a la ley 14934, el bien de familia tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y poner a la propiedad a salvo de una posible ejecución por remate.
¿Cuáles son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al régimen de bien de familia?
Toda persona puede constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente (art. 34ley 14.394).Se podrá afectar la vivienda familiar, urbana o rural o el inmueble destinado a explotación por cuenta propia. Sólo puede afectarse un inmueble como bien de familia (art. 45 ley 14.394)… En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote, o de una unidad funcional podrá solicitarse la ampliación justificando la existencia de una unidad económica.
Concepto de familia:
A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (sobrino, nieto o bisnieto).que convivieren con el constituyente (art 36 ley 14.394).
El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas (art 41ley 14.394). ).
La inscripción de un inmueble en el régimen de Bien de Familia la realiza el propietario. En caso de ser más de un propietario lo deben realizar todos ellos, siempre y cuando tengan el parentesco exigido por la ley.
El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble.
¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?
En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.
¿Quiénes son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por “familia” al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales “hasta” el tercer grado de “consanguinidad” que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.
¿Qué beneficios acarrea?
En principio el “Bien de Familia” no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.
¿El trámite es muy costoso?
Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace “personalmente” en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble. Es decir solamente quedara al descubierto de los actos anteriores a la constitución del bien de familia, no tiene efectos retroactivos, es decir su firmo una hipoteca, una garantía y luego inscribe el bien como bien de familia, podrá ser ejecutado el bien solamente por los actos anteriores.
Bien de Familia Imposible de embargar?
En principio el “Bien de Familia” no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble. Debe saberse que los beneficios de que el inmueble sea afectado como Bien de Flia., corren desde que se inscribe tal afectación, y no antes, por lo que si quieren por ej. embargarme será por una deuda contraída antes de afectar el bien en el registro.
Salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
Puedo inscribir junto con la escritura el Bien de Familia?
Si, solo hara que hacerselo saber al escribano con anterioridad
Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es un terreno para edificar es conveniente verificar en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires si esta afectada o no a patrimonio historico .